Строительство и недвижимость в Украине - главная страница Первый раз?
Зарегистрироваться
Вход для клиентов
Подписаться на RSS Подписаться на RSS
Вход на почту
]]> ]]>
]]> ]]>
]]> ]]>
]]> ]]>

Поиск по сайту


:

:

:







]]> ]]>

Полезное

]]>
]]>

]]> ]]>

Аналитика и исследования рынка

Рынок земли: новые риски, а не панацея

30-08-2011 Печатная версия Печатная версия
 
Безупречным позитивом внедрения свободного оборота сельскохозяйственных земель можно было бы считать право крестьян свободно распорядиться своей собственностью - той землей, которую они бесплатно получили от государства.

В большинстве случаев у них нет возможностей и желания самостоятельно обрабатывать эту землю, а сдав ее в аренду, они получают не очень значительные средства.

Причем учитывая низкую производительность труда и отсутствие возможностей приобрести более эффективную аграрную технику, большинство малых и даже средних аграрных предприятий не имеют возможностей платить большую арендную плату.

К тому же в Украине на сегодня треть земель сельскохозяйственного назначения вообще не обрабатывается, а потому переплачивать крестьянам за аренду никто особенно не захочет.

Получается, что для крестьян, особенно преклонного возраста, продажа земли выглядит довольно привлекательной перспективой, даже если средства, которые они получат за это, будут значительно меньше, чем об этом рассказывают сейчас чиновники.

Не отрицая право каждого самостоятельно распоряжаться своей собственностью и необходимости отказа от советского рудимента - запрета купли-продажи земли, можно было бы только приветствовать внедрение свободного ее обращения.

В то же время необходимо также осознавать риски и проблемы, которые могут возникнуть благодаря этому шагу.

Скупка земли за бесценок

Начать перечень этих рисков можно с практически гарантированного существенного снижения стоимости земли, особенно в течение первых пяти-семи лет после внедрения их свободного обращения.

Практически каждый крестьянин имеет свои 2-4 га земли. Но отдельно взятые они не интересны потенциальным частным покупателям. Интерес возникнет только когда можно будет приобрести крупные земельные массивы, которые удобно обрабатывать аграрной техникой.

А какая часть крестьян согласятся продать свои земельные паи, неизвестно. Поэтому потенциальные покупатели, если и будут покупать земельные наделы у тех или других крестьян, то фактически за бесценок. В этом случае также будет существовать угроза совершения криминального давления на тех из них, кто откажется ее продавать.

Кстати, и сейчас, в результате бездумной раздачи земли крестьянам, существует серьезная проблема, так называемого, чересполосица, или «клаптирования». Очень часто участок расположен между несколькими земельными участками, принадлежащими на праве собственности одному лицу и расположены в одном земельном массиве, земельных участков, принадлежащих на праве собственности другому лицу. Это создает проблему их аренды, поскольку обрабатывать такие разрозненные клочки неэффективно.

Функцию скупки обособленных земельных наделов и формирования единых массивов могло бы взять на себя какое-то государственное земельное агентство или земельный банк. Но и этот процесс потребует значительного времени и проблема цены земли тоже никуда не исчезнет.

Если же земля, исходя из хороших популистских лозунгов, скопится по завышенной цене, то потом продать ее будет трудно, и государство будет нести существенные убытки.

А, учитывая уровень коррупции в стране, следует ожидать, что злоупотребления и хищения государственных средств при этом будут носить массовый характер.

Уже не говоря откуда должны взяться деньги на скупку земель. А речь в данном случае идет о десятках миллиардов гривен, которые нужно соответствующему агентству или банку иметь в управлении.

Скупка земли и формирование касты земельных рантье

Также реальным риском можно считать массовую скупку или узаконивание прав собственности на земли, которые уже находятся под контролем тех или иных наших богачей, через подставных лиц.

Вполне реальным может оказаться предположение, что появится целая каста рантье, которые будут скупать земли с целью дальнейшей сдачи ее в аренду.

В какой степени общество будет считать нормальной ситуацию, когда земля скупается не для ведения аграрного бизнеса, а именно с целью сдачи в аренду?

Готово ли оно видеть, как обеспечивают на многие поколения вперед те или иные семьи свое благосостояние только за счет земельной ренты?

Те оговорки, которые сделаны в правительственном законопроекте, явно недостаточны. Предположение, что кого-то остановит необходимость предоставлять подтверждение наличия законного происхождения суммы более пятидесяти тысяч гривен, довольно наивны.

Наиболее очевидный и простой способ обхождения этой нормы - это банковский кредит. Формально, это абсолютное законный источник происхождения средств. Потом никто не будет проверять, а за счет чего такие кредиты будут возвращаться.

Так что если мы говорим, что мы вводим свободный оборот сельскохозяйственных земель для передачи ее эффективным собственникам, ведущие намерены вести аграрную деятельность, а не для того, чтобы ее скупить и потом сдавать в аренду, нужно вводить достаточно жесткие механизмы противодействия этому.

Например, целесообразно было бы введение минимум 50 процентного обложения налогом на доходы, получаемые от сдачи в аренду земли в объемах, например, более 15-20 гектаров.

В этой связи стоит обратить внимание на то, что в правительственном законопроекте предлагается  в пределах природно-сельскохозяйственной зоны, т.е. горной области, установить предельную максимальную общую площадь земельных участков в частной собственности одного лица для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В Полесье такое ограничение составит 1500 гектаров; лесостепи - 1750; в степи, степи засушливом и сухой степи - 2100. В карпатской горной области 900 гектаров, в крымской - 1100.

Но очевидно, что фермер с семьей, даже при наличии современной техники и при обеспечении необходимой севооборота, может самостоятельно обработать только 200-300 га земельных угодий.

В то же время правительство предусматривает возможность покупки одним лицом до 2100 гектаров, то есть для семьи, в которой хотя бы 3 человека, это уже более 6 тысяч гектаров земельных угодий.

Чтобы было понятно, в советские время наиболее мощные колхозы и совхозы обрабатывали, как правило, не более 3-4 тысяч гектар. При этом на производстве были задействованы сотни наемных работников.

Очевидно, что разрешение скупать земли в таких объемах означает опять же появление аграрной буржуазии, которая будет обеспечивать свое благосостояние не за счет ежедневного труда в сельском хозяйстве.

Хорошо, если они будут проживать в городах Украины и нанимать управляющих, лишь периодически заезжая в свои имения.

Если правительство хочет из приближенных для себя лиц сформировать касту земельных рантье, тогда его предложение вполне понятна, если - нет, то в этом случае размер земельных угодий, которыми вправе владеть одно лицо, должен в зависимости природно-сельскохозяйственной зоны быть в пределах от 200 до 400 гектаров.

Рейдерство

При отсутствии единого реестра прав собственности раздача земель крестьянам привела к массовым случаям мошенничества и настоящих бунтов крестьян в тех или иных регионах Украины. Тысячами или даже десятками тысяч измеряется общее число случаев, когда на одни и те же земельные участки управлениями земельных ресурсов были изданы несколько актов на право их владением.

К тому же реестры и вся соответствующая документация из таких управлений исчезала. Это давало возможность передавать земельные участки "нужным" людям.

Правительство пытается убедить общество, что после формирования единого земельного кадастра такое станет невозможным. В то же время главная причина, которая порождала подобные мошенничества с землей, был закрытый характер земельных реестров.

Сейчас, провозглашает правительство, все будет наоборот. Каждый сможет ознакомиться со всей информацией о земельных участках. Все так может и будет. Вот только информация о владельцах таких земельных участков оставаться закрытой.

Мол, при открытии такой информации, это будет противоречить принципу защиты персональных данных о личности.

Как это "бедные граждане" развитых стран живут с публичным характером такой формации, трудно даже себе представить. Очевидно, что закрытость информации о собственниках земельных участков, как, кстати, любой недвижимости, дает возможность для манипулирования ею.

А потому все риски рейдерских захватов земельных участков никуда на самом деле не будут исчезать.

Вполне понятно, что закрытие информации о владельцах имеет целью в первую очередь скрыть факт того, что наши чиновники и приближенные к ним богачи уже давно скупают и скупать дальнейшем землю, не очень себя ограничивая объяснениями откуда у них деньги на это.

Ограничение возможности для новых поколений украинских граждан заниматься фермерством

Еще одной угрозой неподготовленного внедрения свободного оборота сельскохозяйственных земель может быть проблема ограничения для новых поколений украинских граждан заняться фермерством.

Все лучшие земли уже находиться в собственности или казаться земельным агентством в долгосрочную аренду. Очевидно, что нужно формировать земли запаса, которые на таких условиях будут передаваться тем или иным структурам в аренду, чтобы можно было бы земельные массивы в пределах 200-400 гектаров в необходимое время продать или сдать в аренду тем фермерам, которые хотят заняться аграрным делом и иметь соответствующую подготовку для этого.

В этой связи следует также обратить внимание, что в правительственном законопроекте о рынке земли, предлагается резко сократить период, на который фермер может полностью оплатить средства за землю.

Сегодня фермер, получивший в постоянное пользование или аренду земельные участки для ведения фермерского хозяйства, формально имеет преимущественное право на выкуп земельных участков размером до 100 гектаров угодий, включая до 50 гектаров пашни, с рассрочкой платежа до 20 лет.

Но сейчас правительство предлагает ограничить этот срок 5 годами, при этом половина суммы должна быть оплачена сразу.

Это прямо указывает, что правительство не на словах, а на деле вместо содействия развитию фермерства в Украине хочет существенно ограничить их появление и возможность начать заниматься аграрным производством.

Потеря крестьянами земли вследствие экономической политики правительства

Еще одним очевидным, хотя в реальности далеко не последним риском внедрения свободного оборота сельскохозяйственных земель, который следует упомянуть, может быть экономическая политика правительства.

Украинские правительства течение всех двадцати лет украинской независимости не имели и до сих пор не имеют прогнозируемой эффективной постоянной политики поддержки сельхозпроизводителей.

Такая поддержка подавляющим степени направлена ​​на содействие крупным агрохолдингам. При этом вследствие вмешательства правительства в движение сельхозпродукции и цен на нее, как это уже было далеко не один раз в прошлом, может нанести большой ущерб крестьянам.

И страдают от этого в первую очередь малые и средние аграрные товаропроизводители, т.е. те, кто потенциально может использовать землю в качестве залога под банковские кредиты.

Понятно, что убытки, возникающие в результате плохих природных условий или дискриминационных по отношению к аграриям действий правительства, таким предприятиям покрывать будет нечем.

Если раньше банки были вынуждены мириться с таким ходом событий и пролонгировать кредитные соглашения, то сейчас у них появится возможность просто отбирать заложенную землю. И не факт, что правительство не будет сознательно провоцировать подобный ход событий.

Что дальше?

В украинских условиях, учитывая самые большие в Европе размеры угодий и пашни, появление и функционирование крупных вертикально интегрированных аграрных компании - процесс вполне объективный и положительный.

В то же время без максимального содействия развитию малых и средних агропроизводителей с соответствующей наследственной экономической политикой украинских правительств, без противодействия формированию касты земельных рантье, без полностью прозрачного земельного кадастра, без максимального упрощения процедуры заключения договоров аренды, которые сейчас кое регистрируются от полугода до года, без законодательного закрепления механизма защиты прав и обязанностей арендаторов и арендодателей, включая ограничение сроков аренды с / х земель не более 20 годами, без жесткого контроля со стороны государства, направленного на сохранение и рост их плодородия, украинское общество уже через 5-10 лет может столкнуться с вопиющим расслоением миллионов украинских крестьян, которые оставят своих потомков без права обрабатывать свою землю, и одной-двумя сотнями аграрных баронов, которые будут контролировать большую часть украинских земель.

То, что такое развитие событий не будет способствовать политической и социальной стабильности в Украине, нечего и говорить.

Итак внедрения свободного оборота с / х земель шаг вполне прогрессивный только при условии подкрепления его честной, понятной и воспринятой обществом финансово-экономическим и нормативно-правовой политикой со стороны властей.

Без учета таких факторов свободную продажу земли неизбежно обернется серьезными конфликтами в обществе, с превалированием популизма и социальной демагогии, и с соответствующей дискредитацией самой идеи.

К сожалению, большинство шагов украинской власти за последние полтора года не дают надежд, что она готова прислушиваться к предостережениям экспертов, представителей оппозиции и общественности, а потому вполне вероятно, что нас ожидает конфликтный путь проведения аграрной реформы и установление цивилизованных отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Всего коментариев:0  Добавить коментарий
При перепечатке гиперссылка на Stroymir.com.ua обязательна
]]> ]]>



]]> ]]>

Другие статьи из раздела "Аналитика рынка"


Категории новостей:

1  2  3  ... 44  45  46 

«Датагруп» привлекла многомиллионные инвестиции в Украину

19-09-2014 Инвестиции
«Датагруп» и корпорация «Синьвэй» заключили сделку о привлечении инвестиций в развитие проектов в Украине в сфере телекоммуникаций и высоких технологий, включая использование стандарта 4G.

Ритейлеры предпочитают миллионники

21-05-2012 Аналитика Регионы
Низкая насыщенность рынка Украины профессиональными торговыми помещениями и ежегодный рост потребителей, которые предпочитают осуществлять покупки в ТЦ и ТРЦ, по-прежнему вызывают интерес девелоперов и инвесторов к сегменту. Новых торговых площадей, которые ежегодно выводятся на рынок, все еще недостаточно для активного развития регионального ритейла. Сетевые операторы продолжают осваивать города-миллионники.

Выставочная компания ITE Group усилила лидерство на рынке Украины

13-04-2012 Компании/Персоны Аналитика
Компания ITE Group Plc (Великобритания), организатор выставок на развивающихся рынках, официально объявила, что ее дочерняя структура ITE International Holdings BV завершила сделку по приобретению киевской компании BeautexCo (Beautex) у BCI R&R Limited (Кипр).

Мировые центры с наибольшим объемом инвестиционных сделок в 2011 г.

10-02-2012 Компании/Персоны Инвестиции Аналитика
Объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2011 г. составил около $410,6 млрд. Такие данные содержатся в исследовании Global Capital Flows («Мировые потоки капиталов»), проведенном компанией Jones Lang LaSalle. Рост по сравнению с 2010 г. составил 28%.

Открывается первый бутик a.testoni

15-09-2011 Компании/Персоны Недвижимость
В Киеве открывается бутик a.testoni – впервые итальянская обувь люкс-класса будет представлена в Украине в полном ассортименте.

Новый взгляд на географию рынка офисной недвижимости Киева. Вектор развития

14-09-2011 Компании/Персоны Недвижимость Аналитика Столица
Первая попытка структурировать рынок была предпринята в 2005 г., когда Американская торговая палата в Украине разработала стандартную классификацию офисных помещений и на карту Киева были нанесены границы Центрального делового района (ЦДР), которые используются по сегодняшний день.

Как изменился рынок недвижимости Украины за 20 лет независимости

26-08-2011 Недвижимость Аналитика
В составе СССР Украина строила 20 млн. кв. м жилья и практически столько же промышленных объектов. В распад Союза она не смогла стабилизироваться и объем сданных площадей снизился в пять раз - до 4 млн. кв. м.

Снижение цен на жилье для украинцев «заблокируют»

11-08-2011 Недвижимость Аналитика
Эксперты исключают обвал цен на недвижимость в Украине. Существенного снижения цен на недвижимость в Украине в случае второй волны финансового кризиса, вероятность наступления которого оценивается как крайне низкая, не будет.

Как застраивался исторический Киев. Версии соучастников

11-08-2011 Компании/Персоны Аналитика Столица
После многочисленных протестов общественности, а также предписания ЮНЕСКО сессия Киевсовета установила мораторий на строительство в буферной зоне Софиевского собора, ограниченной улицами Ирининской, Рейтарской, Олеся Гончара, Большой Житомирской, Михайловской и Михайловским переулком. Тем не менее, аплодировать власти рано — вошедшие в зону моратория территории значительно меньше, нежели потребовала ЮНЕСКО.

Обвал цен на жилье продолжается

8-08-2011 Компании/Персоны Недвижимость Аналитика
В 2011-2012 годах жилая недвижимость и в Украине и в мире будет дешеветь.
 
1  2  3  ... 44  45  46 


]]>
Загрузка...

]]>

Новости строительства




Последние объявления

]]>



]]>